关于上海卢湾区（现已并入黄浦区）的房屋拆迁评估，可以从以下几个方面进行概述：
一、评估原则与依据
法律依据：
上海市的房屋拆迁评估工作需遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家法律法规，以及上海市地方性的房屋征收与补偿相关政策和规定。
特别需要注意的是，由于卢湾区已并入黄浦区，在实际操作中应参照黄浦区及上海市的整体政策框架进行。
评估原则：
评估应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果的准确性和公正性。
评估机构需具有相应的资质和丰富的经验，能够胜任拆迁评估工作。
二、评估流程
一般而言，房屋拆迁评估的流程包括以下几个步骤：
拆迁人申领房屋拆迁许可证：拆迁人需向相关部门申请并获得拆迁许可证，这是启动拆迁程序的前提。
发布公告与宣传解释：房屋拆迁管理部门按拆迁许可证内容向社会发布公告，并向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
确定评估机构：通过协商、投票或随机抽取等方式确定具有资质的评估机构进行拆迁评估。
现场勘查与评估：评估机构对拆迁范围内的房屋进行现场勘查，了解房屋结构、面积、装修等情况，并依据相关评估方法进行评估。
出具评估报告：评估机构根据勘查结果和评估方法出具评估报告，明确房屋的评估价值。
协商与补偿：拆迁人与被拆迁人根据评估报告协商拆迁补偿事宜，并签订拆迁补偿安置协议。
三、评估方法
拆迁评估通常采用的方法包括市场比较法、收益法、成本法等。具体方法的选择需根据房屋的性质、用途、位置等因素综合确定。
市场比较法：通过比较被拆迁房屋与类似房地产的市场交易价格来确定评估价值。
收益法：对于具有稳定收益的房屋，可以通过预测其未来收益并折算成现值来确定评估价值。
成本法：在无法直接比较市场交易价格的情况下，可以通过计算房屋的重置成本并考虑折旧等因素来确定评估价值。
四、注意事项
确保评估机构的独立性：评估机构应独立于拆迁人和被拆迁人之外，确保评估结果的公正性。
保护被拆迁人的合法权益：在拆迁过程中应充分尊重被拆迁人的意愿和权益，确保补偿合理、到位。
加强监督与监管：相关部门应加强对拆迁评估工作的监督和监管力度，确保评估过程的合法性和规范性。
需要注意的是，由于卢湾区已并入黄浦区多年，直接针对卢湾区的房屋拆迁评估案例和数据可能相对较少。在实际操作中应参照黄浦区及上海市的整体政策框架和实际情况进行评估。由于房屋拆迁评估涉及多个方面和因素，具体评估过程可能因项目而异。
