上海市二手商办交易税费和交易流程
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友情提示：非住宅要评估，合同价不一定是评估价，评估核定多少就按照多少交税，建议签订正式合同之前务必要提前征询好目标房屋的交易中心真实评估价，以免后期不必要的麻烦和纠纷。
出售方：
1、增值税：差额部分5.65%/1.05
2、合同印花税：核定价万分之五
3、个人所得税：所得额20%，公司产权房屋由公司财务跟税务专管员沟通计算
4、土地增值税：增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数
5、权证印花税：5元
备注：
扣除合计：买入价格+买入交易手续费+买入契税+城建附加税+本次印花税+评估费+折旧+房产税
增值额：卖出-增值-扣除合计
增值率：增值额/扣除合计
土地增值税=土地增值额×土地增值系数—可抵扣项目×可抵扣系数
可抵扣项目=上手价+上手契税+营业税及附加+折旧+房产税
土地增值税计算中可抵扣项目的折旧，按每年上手价的5%计算
土地增值额=本手价—可抵扣项目
增值率（N）=土地增值额/可抵扣项目×****
差额=本手价—上手价
所得额=本手价—个税可抵扣项目
个别区域个人出售商业房，可能需要缴纳房产税（目前已知徐汇、黄浦）具体要具体咨询。
购买方
1、契税：核定价*3%
2、合同印花税：核定价万分之五
3、交易登记550元
4、配图费25元
若贷款，有抵押登记费550元
其他国家新征收的，具体按照交易时政策再咨询
交易流程：
一、定金
定金约定了初步的交易条件、签约日期、付款方式等
二、签约
1、根据定金约定日期签约，签约前的准备工作
（1）产权调查：做全套，主要查询房屋信息是否和产权证一致；重点看是否存
在债权债务、抵押、查封、租赁备案登记、备注等。
禁止交易的房屋：未取得产权证或者遗失的、司法查封的、回收土地的、土地
性质为划拨的、产权有争议的、多个产权人不完全同意的。
（2）法务沟通好合同条款、付款条件及买卖双方的具体时间。
（3）买卖案件的网上备案
2、双方准备的材料：
■公司产权出售需要准备的材料：
1、房地产权证（原件）
2、上手购房合同（原件）
3、上手购房发票（原件）
4、上手契税完税凭证（原件）
5、营业执照（复印件/加盖公章3份）
6、工商变更证明
7、法人代表身份证件（复印件/加盖公章3份）
8、授权委托书（原件/3份）
9、受托人身份证原件
10、公章
11、法人章
12、房产税和城镇土地使用税缴纳凭证
送件时另需：本次出售开给下家的全额发票
下家所需材料：
1、营业执照
2、法人代表身份证
3、委托书
4、受托人委托书原价
5、公章
6、法人章
■买方要按揭贷款的，需提前查询买方的贷款资质，在签约当天约好银行，签订贷款合同。
三、合同价评估已取消
买卖双方到交易中心评估窗口，带好买卖合同原件、房屋出售材料、购
买人身份证，双方递交材料签字，评估报告一般正常 10天左右能出来。
四、核价审税&过户
材料准备齐全到房屋所在地的交易中心送件（送件当天必须提供出售给下
家的发票），送件完毕一般7个工作日会电话通知缴税，税收缴纳完毕过户，一
般提前一天下家要付完除尾款外的所有款项，过户当天出产证
五、交房
双方清点房屋，结清水电煤及物业管理费，付清尾款，交付钥匙门卡，如带租约，做好该房屋的租赁关系转移工作。
