房地产企业境外发债的特别规定主要涉及资金投向限制和风险防控新措施。以下是对这两方面的详细说明：
一、资金投向限制
近年来，国家发改委等监管部门对房地产企业境外发债的资金投向进行了明确限制，主要目的是引导规范房地产企业境外发债资金投向，避免企业滥用外债资金进行高风险投资或投机活动。
偿还到期债务：房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。这是保障企业稳健经营、维护金融市场稳定的重要举措。
限制投资境内外房地产项目：为了防止房地产企业过度依赖境外融资进行房地产投资，监管部门限制了房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。这一措施有助于降低房地产市场的风险，促进房地产市场的健康发展。
限制补充运营资金：除了偿还债务和限制投资房地产项目外，监管部门还限制了房地产企业使用外债资金补充运营资金。这一措施旨在防止企业过度扩张、降低经营风险。
二、风险防控新措施
为了有效防控房地产企业境外发债的风险，监管部门采取了一系列新措施，包括加强信息披露、完善管理制度、提升管理质量和水平等。
加强信息披露：房地产企业发行外债需要加强信息披露，在募集说明书等文件中明确资金用途、还款计划、风险控制措施等信息。这有助于投资者全面了解企业的财务状况和发债风险，做出更加明智的投资决策。
完善管理制度：监管部门通过完善境外发债管理制度，加强了对企业外债发行、使用、偿还等全过程的监管。这有助于规范企业的行为，降低发债风险。
提升管理质量和水平：监管部门要求企业加强内部管理，提升管理质量和水平，以更好地应对境外发债带来的风险。这包括加强财务管理、风险管理、内部控制等方面的建设。
此外，对于确有境外发债需求的房地产企业，应当提前做好可行性研究工作，深入研究分析境外发债融资模式。在启动境外发债前，企业应对自身主体信用评级、各项关键财务指标做充分评估，确保企业具备按时还款的能力。
房地产企业境外发债的特别规定旨在规范企业的行为，降低发债风险，促进房地产市场的健康发展。企业应当遵守相关规定，加强内部管理，提升管理质量和水平，以更好地应对境外发债带来的挑战。
