上海卢湾区苗圃拆迁评估的依据

上海卢湾区（现已并入黄浦区）苗圃拆迁评估的依据主要包括以下几个方面：

一、法律法规与政策依据

1. 国家层面的法律法规：

• 《中华人民共和国土地管理法》：该法规定了土地征收、补偿、安置等基本原则和程序，是苗圃拆迁评估的重要法律依据。

• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》：该条例详细规定了国有土地上房屋征收的补偿标准、程序和被征收人的权益保障等内容，对苗圃中可能涉及的房屋或建筑物拆迁具有指导意义。

2. 地方性法规与政策：

• 上海市及其前身卢湾区（现黄浦区）可能根据国家法律制定了一系列地方性法规和政策，特别是关于征地拆迁和补偿的具体规定。这些规定将直接影响苗圃拆迁的评估标准和流程。

二、评估标准与方法依据

1. 土地补偿标准：

• 上海市会根据土地的性质（如农用地、建设用地等）和区位（如一类区、二类区等）制定相应的土地补偿标准。苗圃用地通常属于农用地或林地，其补偿标准会按照相应的规定执行。

2. 苗木及花卉类补偿标准：

• 上海市征地财物补偿标准中可能包含对苗木及花卉类的补偿规定，这些规定会考虑苗木的种类、规格、生长年限、市场价值等因素。评估机构在评估时会参考这些标准来确定苗木及花卉的补偿价值。

3. 评估方法：

• 市场比较法：基于类似苗圃基地的市场交易数据进行比较，找到具有相似特点的交易，从而得出基地的市场价值。

• 成本法：以历年苗木实际投入的全部成本（包括期初苗木购入成本、栽种及多年管护费用、土地租金等）来估测评估标的苗木价格。

• 收益法：将价格评估标的苗木（如果树、用材林等经济作物）在未来一定年限的预期收益，按设定折现率折现出现值，借以确定苗木价格。

• 专家咨询法：选取数位行yeneizhuanjia，利用其行业知识、经验和分析判断能力对评估标的苗木价格进行估算，一般适用于盆景、造型树木、珍稀树种等。

三、其他依据

1. 实地查勘结果：

• 评估机构会指派专业人员对苗圃进行实地查勘，了解苗圃的具体情况，包括苗木的种类、数量、规格、生长状况等。这些实地查勘结果将作为评估的重要依据。

2. 市场调研数据：

• 评估机构会收集相关的市场调研数据，包括苗木市场的供求状况、价格走势等信息，以辅助评估工作的进行。

3. 政策导向与规划要求：

• 苗圃拆迁评估还需考虑政策导向和规划要求。例如，如果苗圃所在区域被纳入城市更新或重点发展区域，其拆迁补偿标准可能会受到政策影响而有所调整。

上海卢湾区（黄浦区）苗圃拆迁评估的依据是多方面的，包括法律法规与政策、评估标准与方法、实地查勘结果、市场调研数据以及政策导向与规划要求等。这些依据共同构成了苗圃拆迁评估工作的基础和框架。