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合作开发房地产，没有对外签订施工合同的合作方是否承担连带责任？

案 情

A公司、B公司均系房地产公司，双方订立合作开发建筑房地产合同，其中A公司提供土地、B公司提供资金，对项目实施及盈余分配进行了约定。项目建设中，以A公司的名义对外实施、由A公司负责项目的开发建设，并负责订立各种建筑合同。A公司与C建筑公司订立合同，将所开发项目的部分工程发包给C公司施工，后工程竣工交付使用。因A公司拖欠C公司建筑工程款1700万元，C公司将A、B俩公司诉至法院，请求B公司对A公司欠款承担连带清偿责任。

主要观点

di一种观点认为，A公司、B公司系合作关系，应适用于合伙关系的规定，B公司应当承担连带清偿责任。

第二种观点认为，按照合同相对性原则，B公司不是合同当事人，合作关系是B公司与A公司的内部关系，不应当承担连带责任。A公司承担责任后可根据合作合同的约定向B公司主张权利。

律师评析

一、合同相对性为合同之诉的基本原则

本案讼争的法律关系是施工合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。施工合同只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。债权属于相对权，相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，债权在性质上属于对人权。

《民法通则》第八十四条di一款规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。“特定的”含义就是只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。C公司只能根据合同相对性向A公司主张工程欠款。

二、没有法律规定也没有合同约定作为B公司承担连带责任请求权基础

zui高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务”。“共同投资，共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。

《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”

第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”

合作开发房地产合同，既不属于个人合伙，也不是合伙企业，不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。诉请B公司承担责任及没有法律规定也没有合同约定。

三、A公司的权益有救济途径，可根据与B公司订立的合作开发合同的约定主张权利

A公司向C公司偿还的工程欠款系合作开发建设中的成本支出，如偿还的款项超出了合作合同约定的A公司应当履行的义务，在与B公司进行盈余结算分配时，A公司有权将超出合作合同多付款项的本金、利息从盈余总额中扣除。

综上，笔者持第二种观点。

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