园区开发行业专题研究报告：商业模式、竞争优势、估值方法

一、商业运营模式：园区开发企业都有哪些运营模式？

产业园，一般是做为区域经济要求，在一定区域划分及未来发展现行政策下，由确立的空间区域。一般产业园包含内容比较空泛，包含高新园区、经济技术开发区、保税仓、自由贸易等多种类型。

而产业园区房地产商，做为担负产业园区开发的重要人物角色，经营范围遮盖详细新土地及房产开发步骤。从土地一级开发到房地产开发再到了后期园区运营及总量物业管理更新改造升级，依据产业园所在设计阶段，园区开发企业担负区域范围房地产建设、开发设计、招商合作、经营等多项业务流程。

就目前 A股上市园区开发企业看来，现阶段环节园区开发企业主要是以土地资源 二级开发为主导，在运营模式上主要是由物业销售、拥有物业出租为基本收入组成。

我们可以从产业园的设计阶段，能将园区开发创业企业运营的业务流程切分成 三个阶段：

从产业发展的全过程看来，因为关键产业园坐落于一、二线城市，随着城镇化率提升到领先水平后，在业务占有率上，伴随增加量土地资源的不断开发设计，关键产业园区公司经营范围必定从土地一级开发转为房产开发之后端房 房地产租赁及其它多样化业务流程。

（一）环节一：X通一平，土地一级开发

土地一级开发一般指对国有制商业用地或团体供货开展征收土地、动迁、安装、补偿后，开展基础建设，是土地资源具有“X 通一平”，将农田由“生地黄” 开发设计为“熟地黄”的一个过程。

从流程上看来，一级开发通常包含依规得到土地资源、机构早期开发设计、贮备提前准备供地三个环节。而园区开发公司一般关键进军机构早期开发设计阶段，通常是在“生地黄”开发设计为“熟地黄”的过程当中，依据土地规划要求不一样，通常分成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”规范。