上海「中环置地中心润府」
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#新消息#
宝山·南大 全新盘
「中环置地中心·润府」 等待入市
将推约99-175㎡3-4房
房地联动价6.9万元/㎡
01
基本信息
今年10月24日，上海三批次下半场首日，华润置地喜摘上海宝山区大场镇丰翔路地块（W12-1310单元07-01、36-01、37-01、40-01地块）规划打造集高奢购物中心、甲级办公、品质住区于一体的TOD综合体。
该地块位于北上海的南大智慧城，东至汇丰路，南至走马塘路，西至祁健路，北至丰翔路。
项目包括1幅商办用地和3幅住宅用地，共有4宗地块，总建筑量约65万平方米，其中住宅约29万平方米，商业约14万平方米，办公约22万平方米。
07-01地块为商业服务业、商务办公混合用地，容积率5.05，限高150米，计容建筑面积199504.29平方米；其中商业用地占比60%，约119702.57平方米，办公用地占比约40%，约79801.72平方米；
此次公示其中三宗住宅地块设计方案，具体如下：
36-01地块 住宅用地，容积率2.6，限高80米，计容建筑面积60721.96平方米；
37-01地块 住宅用地，容积率1.96，限高80米，计容建筑面积62400.91平方米；
40-01地块 住宅用地，容积率2.5，限高80米，计容建筑面积46788.75平方米。
根据出让合同显示，要求住宅部分需配建5%的保障性住房，中小套户型不得低于总住宅建筑面积的70%，全装修比例，住宅装修标准不低于3000元/平方米；意思就是项目住宅部分未来都是精装修交付，没有毛坯，预计主力户型为100㎡左右的3房，占比约70%左右！
项目规划总图以及住宅指标图：
「36-01地块/40-01地块」
「37-01地块」
02
推售信息
据悉，中环置地中心·润府项目将推出建面约99-175㎡3-4房，房地联动价6.9万元/㎡，目前展厅已经开放，欢迎预约！
其中99㎡户型图可以参考如下
（仅供参考，请以终官方版本为准）：
建面约125-140㎡改善型户型，125㎡三房预计将非常紧俏；140㎡户型预计为一梯一户设计。
类似设计的建面约140㎡四房户型图，仅供参考：
03
周边配套
在南大智慧城壮阔版图之上，以15号线丰翔路地铁站为中心，6站地铁的距离，规划4座TOD综合体，如此令人震撼的商业规划，目前在上海惟有宝山。
其中，华润置地摘得的新地－15号线上的丰翔路TOD地块（拟今年将启动建设），规划体量约39.4万方，定位打造上海购物中心新旗舰。
同在15号线、与丰翔路站仅1公里的南大路站TOD综合体（拟定2024年开发建设），规划规划体量约32.2万方，规划打造北上海门户地标。
上海「中环置地中心润府」
附一篇早期楼市投资文章
40岁以上家庭房产投资思路探索？
开篇直接上结论：40岁以上中年家庭房产投资应该逐步从以房贷为核心逐步转移到以房租为核心的投资模型上去。
国内房产圈里，不管是投资大神如欧神，还是有影响力的大V们，提到现阶段房产投资理念，结论惊人的一致：
一线+强二线城市才是优标的，全国只有三大都市圈有价值!
欧神更是一篇专门论述，只有大城市才有房地产！
其他大V也从人口流动，棚改货币化，经济集中度，中心城市吸血效应等等方面反复强调结论。
春节期间多篇文章提到四五线县城的房价暴涨，结论惊人一致，一二线以下房产毫无价值，涨价也是昙花一现，以后将长期套牢，言语之间充斥着俯视和嘲笑。
不敢质疑高手们的性，我在这里面发现了一个BUG，要么是一线+强二线，要么是四五六七八线小县城，中间呢？！
一些优质的三线到底如何？是否有机会？机会在哪里？
老郭提出一个理论：24理论。
他在分析数据时发现房价涨幅和价值大的省份一般人口超过4000万，优质城市人口超过400万，这个就是长期房产价值投资的基础。我深以为然，不去纠结具体数字的准确性，到是给我们提供了很多房产投资的思考方向。
顺着这条思路我们展开来谈的主题，40岁以后的家庭房产投资的思路。
如果你是一个刚走上社会，或者刚组建家庭，还没有房子的刚需，结论就很简单：在你所在的城市购入一套3居以上大平层，（学区+地铁或主干道），首套首贷要用足用够，越早上车越好。两套以内不用谈任何投资，我们主要讨论有三套或者以上房产的人群，或者说是在一二线核心城市有三套以上房产的40岁以上家庭以后投资思路。
我们要看一个前提：
40岁以上，一二线城市三套或者以上房产家庭的特征：
1.都是少享受到一波大涨幅的受益者，一般拥有2-3套房产，资产普遍在500-2000万之间，
2.负债不高，房贷很少超过500万以上，月供大部分在3万元以下，收入普遍家庭年在20-80万之间。
再也啃不动自己所在一二线的房子了，加上房票限制。
3.工作和收入稳定下来，部分遇到中年危机，但重要特征是薪资上涨空间基本上到了顶部（不考虑以后通胀因素）。
4.家庭1-2两个孩子，教育，老人，房贷，生活，工作各种压力，负担比较重。
5.尚有一部分余钱投资手里少则几十万，多则一两百万，放手里怕贬值，投资房产在所在城市要么被限购限贷，要么房价太高下不去手。经过股市教训，一般对于金融理财都内心抗拒。
从房产投资的三个收益来源维度来分析：
1.房产投资收益=房产增值（一直是大头）+房租收益+房贷对冲通胀的收益
2.近十多年的投资逻辑基本是一线+加杠杆+后期破限购限贷
3.但15年以后这一波房产不同于以往，先从一线，二线四小龙，二线次强省会，再到三四线，17年年底到县城，走了完整的一轮。
这一轮的意义不只是房价涨跌，关键是出现了新的现象：强二线涨幅全面超过一线，县城很多幅度也不亚于强二线，有些接近翻倍。
4.强二线这波还能解释，是一线溢出，一线一波以后基本上断了一般家庭收入人的买房梦，就去自己老家省会强二线买房+二线棚改，一下爆掉了。后面其他不同级差城市如果按照这个逻辑好像也推的通，似乎有有点不够充分。
5.我倒是意再去思考未来房产投资方向：是否意味着这波涨幅，以后一个比较长的时间段把人锁定了。
比如一线买不了的有点钱的买强二线，买老家省会，买自己老家地级市，次买县城。听说现在农村娶媳妇标配一套全款县城商品房！
如果是这样的话，是否意味着10-20年这部分人家被固定了，这部分人不管在几线挣的钱终会回流到这些家所在城市，资金逆向流动，老家房产价值凸显。
也能更后续10年以后随着财富积累，会依次再改善，挪动上一个城市维度，造成一波的投资方向，如县城买地级市。
如果这样的话，我看三线优质地级市就是未来很好的投资标的。
6.后回到开头三个房产收益来源，现在政府控制力是加强了不是削弱了，其中房子本身升值+房贷对冲都被严格压制下来了。
只有房租一项因为分散，短期政府又是租售同权去引导，比较有空间，加之我们明确未来收入翻倍的政策方向。
上海「中环置地中心润府」